Así funciona la hipoteca inversa

El Gobierno Nacional lanzó una nueva alternativa de ingresos para colombianos mayores que estén pensionados o no, pero que alcanzaron a comprar una vivienda.

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La idea es que conviertan la vivienda en un mecanismo adicional de aseguramiento en la vejez, algo parecido a una mesada pensional, la cual podrá ser vitalicia.

Se trata de la llamada hipoteca inversa, que es un mecanismo dirigido a aquellas personas mayores de 65 años que son propietarias de una vivienda y quieren tener un ingreso complementario. Podrán utilizar su vivienda para asegurar su sostenimiento económico durante la vejez, hipotecando el inmueble a cambio de una renta mensual, que puede ser vitalicia, temporal o única.

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Técnicos del Ministerio de Vivienda respondieron las siguientes inquietudes.

¿Cómo funciona este instrumento?

La persona interesada se acerca a una entidad que tenga habilitado el producto y con ella podrá pactar la hipoteca.

La figura, que se utiliza en varios países, le permite a la persona recibir esos recursos mensuales mientras sigue disfrutando de su casa hasta el último día de su vida.

¿Cuándo fallezca la persona se perderá el inmueble?

No, en ese momento los herederos pueden saldar la deuda de la hipoteca con sus recursos, vendiendo el inmueble y pagando el porcentaje correspondiente o entregar el inmueble como pago por la renta que recibió su familiar.

¿Es solo para pensionados o aplica para todos los que tengan más de 65 años?

Aplica para las personas mayores de 65 años que sean dueñas de una vivienda, sin importar si tiene o no pensión.

¿Cómo es la renta que recibiría el interesado?

La hipoteca inversa maneja tres tipos de rentas, dependiendo de las necesidades de quienes decidan usarla: la primera es la renta vitalicia que consiste en un pago mensual hasta que la persona fallezca.

La segunda es una renta temporal, es decir, la destinación de un valor mensual por un número determinado de años, y la tercera es una renta única que consiste en recibir la totalidad del valor en una sola entrega.

¿De qué depende el monto de la renta?

El valor del monto mensual dependerá de varios factores, como el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes del producto y la modalidad de hipoteca inversa seleccionada.

¿Ese mecanismo producto aplica para todos los estratos?

Sí, no hay distinción de estrato o ingresos.

Si a los 6 meses o el año muere el beneficiario del producto, ¿el inmueble queda en manos del banco o grupo asegurador?

No. El inmueble es la garantía para el pago de una deuda, si esa deuda se paga, entonces se levanta la hipoteca sobre el inmueble. Si no hay pago de la deuda, entonces se hace efectiva la garantía, es decir, se entrega el inmueble como pago de la deuda.

¿Cómo se calculará la renta para quienes resulten beneficiarios de este producto y quién define eso?

La renta se define, principalmente, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes, la tasa de interés y la modalidad de hipoteca inversa (vitalicia, temporal o de única disposición). Esto sin perjuicio de los análisis de riesgo que las entidades autorizadas puedan evaluar.

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¿Si el interesado se acoge a la renta temporal, después de ese número determinado de años qué pasa con su vivienda?

La persona seguirá residiendo en su vivienda sin ningún inconveniente y no tiene el deber de pagar en ese momento el valor que ha sido otorgado como renta, por cuanto la obligación solo podrá exigirse al momento del fallecimiento del dueño o del último de los beneficiarios. Si la familia decide voluntariamente durante la vida del propietario o de sus beneficiarios cancelar la deuda, podrán hacerlo sin ningún problema.

¿A partir de qué edad y hasta que años puede un colombiano aplicar a este beneficio?

La edad mínima para acceder es de 65 años. No existe una edad máxima para poder celebrar el contrato de hipoteca inversa.

¿Este producto puede verse como la sustitución del sistema pensional en el país?

En Colombia tan solo 3 de cada 10 adultos mayores tienen pensión, pero 7 de cada 10 tienen un inmueble propio. Así, esta alternativa es muy atractiva para los adultos mayores que quieran o necesiten recibir una mesada adicional.

¿Hay otros países que tengan un producto parecido y cómo les ha ido?

Hay muchos, Estados Unidos, México, Chile, España, entre otros. En todos estos países el producto se ha implementado de forma positiva y ha logrado proveer una solución para mejorar las condiciones de los adultos mayores.

¿No sería mejor arrendar el inmueble o una habitación y así conseguir un ingreso?

Puede hacer ambas. Para el caso en el que un hogar tenga una propiedad que haya puesto en arriendo, este inmueble también podría ser sujeto de hipoteca inversa, recibiendo así un doble canon: el valor del arriendo y el valor de la hipoteca inversa.

¿Los trámites para este producto serán virtuales teniendo en cuenta el aislamiento y sus posibles escenarios futuros?

Sí. Las entidades financieras se han adoptado, en lo posible, a la virtualidad durante este periodo de aislamiento preventivo. Esperamos que también se adapten medidas de virtualidad para este producto. No obstante, todo dependerá de cada establecimiento.

Un ejemplo hipotético…

Para entender cómo opera la figura, tomemos el caso hipotético de María de 75 años y su esposo Martín de 70. Esta pareja tiene una vivienda de $200 millones, producto de su esfuerzo y su arduo trabajo.

Con el ánimo de acceder a la hipoteca inversa, María se acerca a la entidad de su preferencia y hace el acuerdo bajo la modalidad de renta vitalicia.

El asesor de la entidad le explica que, de acuerdo con el avalúo de su vivienda, la expectativa de vida de ella y de su esposo y demás variables, puede recibir una renta mensual de $800.000.

De esta forma, María y su esposo recibirán ese monto mensual sin tener que mudarse de su casa.

“Así, la vivienda se convierte no solo en el espacio en el que ellos cumplen sus sueños, sino en un mecanismo para garantizar su sustento económico durante la vejez”, anotó el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón.

El Jefe de la cartera de Vivienda explicó que el decreto a través del cual se expide esta nueva medida está a punto de ser socializado con todos los sectores económicos y la comunidad en general. Su presentación se cumplirá en los siguientes días. Por su parte, algunos analistas expresaron que darán a conocer sus conceptos después de ser analizado.

Mauricio Olivera, presidente de la firma Econometría y expresidente de Colpensiones, expresó que la iniciativa es interesante, pero hay que esperar el decreto.

Críticas de algunos sectores

Mario Alejandro Valencia, director de Cedetrabajo ( Centro de Estudios del Trabajo) y docente universitario, cuestiona la hipoteca inversa.

En su cuenta de Twitter escribió:

”La cosa es así: banqueros saben que el 67 % de los mayores de 65 años son propietarios de vivienda, pero solo se pensionan el 28 %. ¡El negocio socio! Les damos unas mesadas y nos quedamos con las casas. Y lo perfiló el ministro Malagón, que fue vicepresidente de Asobancaria”.

Otros sectores prefieren esperar a que el Gobierno Nacional presente el decreto antes de emitir un concepto.

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